3月31日， 《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)保障性住房的意見》（以下簡稱“意見”）在廣州市住建局官網(wǎng)掛出老房改造 。 由于復(fù)建安置區(qū)住宅總量有所減少，其用于集中建設(shè)租賃住房的建筑面積由不低于村民、村集體住宅建筑面積的25%調(diào)整為20%。

城中村是住房租賃市場的重要房源

當(dāng)前，廣州市城中村房屋是住房租賃市場的重要房源，但普遍存在著散、亂、差等低效經(jīng)營情況和諸多安全隱患，并且給城市面貌帶來較大的負(fù)面影響，在城中村改造時，必須要制定規(guī)則，規(guī)范住房配置和住房租賃，以便在改造時深耕細(xì)作、改造后為住房租賃市場提質(zhì)增效打好基礎(chǔ)老房改造 。

意見是對2022年《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于城市更新項(xiàng)目配置政策性住房和中小戶型租賃住房的意見》（穗建規(guī)字〔2022〕7號）的修訂老房改造 。修訂后共9條，包括城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)保障性住房和配置保障性租賃住房規(guī)則、方式、措施、監(jiān)督管理等。

復(fù)建安置區(qū)建租賃住房的比例由25%調(diào)整為20%

根據(jù)意見， 保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房三類，人才公寓作為保障性租賃住房子類老房改造 。

意見主要修訂了哪些內(nèi)容？記者梳理發(fā)現(xiàn)，意見明確城中村改造地塊， 除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積應(yīng)當(dāng)按照不低10%的比例建設(shè)保障性住房，其中的5%為確保建設(shè)量，另外的5%為統(tǒng)籌建設(shè)量老房改造 。此外，明確規(guī)劃建設(shè)方式為單獨(dú)選址集中新建或者商品住房配建。明確規(guī)劃節(jié)余優(yōu)先用于保障性住房。明確保障性住房建設(shè)量區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)則及審批要求。

意見明確， 復(fù)建安置區(qū)用于集中建設(shè)租賃住房的建筑面積不低于村民、村集體住宅建筑面積的20%（因采取“依法征收、凈地出讓”新改造模式，復(fù)建安置區(qū)住宅總量有所減少，將既往政策規(guī)定的25%調(diào)整為20%）老房改造 。

鼓勵市場化運(yùn)營

此外， 引導(dǎo)鼓勵將個人產(chǎn)權(quán)和集體產(chǎn)權(quán)的租賃住房整體市場化運(yùn)營（經(jīng)認(rèn)定為保障性租賃住房后，可以計(jì)入本項(xiàng)目保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)量），同時消除產(chǎn)權(quán)人依法進(jìn)行住房抵押、轉(zhuǎn)讓、收回住房自住疑慮老房改造 。

意見指出， 村民自住住房、租賃住房不宜自行散租老房改造 。租賃住房宜由村經(jīng)濟(jì)組織、村選聘專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)或者以住房投資入股組建租賃企業(yè)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化經(jīng)營，并按《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號）等支持政策 享受減按1.5%計(jì)算繳納增值稅的優(yōu)惠。村民按委托約定收取規(guī)?；?jīng)營的租賃住房租金，由受托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營和管理責(zé)任義務(wù)。

宿舍型房屋應(yīng)增加用餐、會客、晾衣空間

租賃住房參照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）建設(shè)并配套生活服務(wù)設(shè)施老房改造 。宿舍型租賃住房建筑內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)增加公用廚房、文體活動、商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)寬帶、日用品零售、快遞收取等服務(wù)空間；房間內(nèi)應(yīng)加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應(yīng)設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接入點(diǎn)；可設(shè)置衛(wèi)生間、洗浴間和起居室。

住宅型租賃住房按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》建設(shè)配套設(shè)施，當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)配建配套設(shè)施的最小規(guī)模時，宜與相鄰居住區(qū)共享教育、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施老房改造 。租賃住房應(yīng)設(shè)置機(jī)動車停車位，并預(yù)留電動汽車、電動自行車充電設(shè)施空間。

答疑解惑

（一）城中村改造項(xiàng)目哪些類型需要規(guī)劃建設(shè)保障性住房老房改造 ，具體比例是多少？

整治提升類城中村改造項(xiàng)目不作要求外，拆除新建類和拆整結(jié)合類城中村改造項(xiàng)目，除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積應(yīng)當(dāng)按照不低于10%的比例建設(shè)保障性住房老房改造 。本意見所指“住房”是指純住宅，住房中含有公服配套建筑面積需要進(jìn)行剝離估算純住宅的，可以采取平均分?jǐn)偡绞健?/p>

（二）保障性住房有哪些種類老房改造 ？

保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三類，戶型面積設(shè)置遵照有關(guān)規(guī)定，具體種類在城中村改造項(xiàng)目中結(jié)合需求情況因地制宜確定老房改造 。

（三）城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)保障性住房的具體方式、具體要求有哪些老房改造 ？

具體包括：一是以單獨(dú)選址劃撥供應(yīng)的保障性住房用地由住房保障專營機(jī)構(gòu)（廣州市住房保障辦公室、廣州安居集團(tuán)等國有企事業(yè)單位）作為用地單位集中新建保障性住房，優(yōu)先用于公共租賃住房用途老房改造 。二是以商品住宅用地公開出讓配建政府產(chǎn)權(quán)保障性住房，由住房保障專營機(jī)構(gòu)按照國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定接收管理。三是城中村改造項(xiàng)目改造范圍規(guī)劃建設(shè)量超出自身改造建設(shè)量的規(guī)劃節(jié)余（以下簡稱“規(guī)劃節(jié)余”），優(yōu)先用于滿足保障性住房配置建設(shè)量。四是單個城中村改造項(xiàng)目因資金平衡、規(guī)劃限制等約束條件難以達(dá)成10%比例的，應(yīng)當(dāng)確保至少達(dá)成5%比例并且相對集中建設(shè)（即“確保建設(shè)量”）；其余建設(shè)量由項(xiàng)目所在行政區(qū)政府通過在本項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)內(nèi)籌集保障性租賃住房，以及在其他城中村改造項(xiàng)目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收購存量商品房、利用各類節(jié)余的回遷安置房或者其他政府性房源轉(zhuǎn)化等方式在三年內(nèi)統(tǒng)籌補(bǔ)足（即“統(tǒng)籌建設(shè)量”）；確有困難無法達(dá)成或者補(bǔ)足的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府征求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃和自然資源局意見后報(bào)請市政府審批同意。五是單個城中村改造項(xiàng)目以集中新建、配建、規(guī)劃節(jié)余、回遷安置房源節(jié)余等方式規(guī)劃建設(shè)保障性住房超過10%比例的，超出建設(shè)量可以結(jié)轉(zhuǎn)抵扣項(xiàng)目所在行政區(qū)其他城中村保障性住房建設(shè)量。六是市住房保障辦公室會同住房保障專營機(jī)構(gòu)對城中村配建保障性住房情況建賬跟蹤記錄、督促落實(shí)。

舉例1：某區(qū)某村城中村改造規(guī)劃建設(shè)復(fù)建安置純住宅（不含住宅公服配套建筑面積）30萬平方米、出讓用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面積）40萬平方米，則：一是按照除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積不低于10%的比例應(yīng)當(dāng)建設(shè)保障性住房4萬平方米（保障性住房的總建設(shè)量），其中5%即2萬平方米為本項(xiàng)目確保建設(shè)量應(yīng)當(dāng)相對集中建設(shè)；二是另外的5%即2萬平方米為本項(xiàng)目統(tǒng)籌建設(shè)量：（1）通過籌集保障性租賃住房1.8萬平方米，（2）區(qū)政府承諾其余的0.2萬平方米通過其他商品住房地塊配建或者收購商品房方式在項(xiàng)目實(shí)施方案審批通過之日起三年內(nèi)補(bǔ)足老房改造 。

（四）復(fù)建安置區(qū)村民自住住房和租賃住房建設(shè)方式為何老房改造 ？

按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”原則，在征求村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織意見基礎(chǔ)上分別相對集中建設(shè)村民自住住房、租賃住房老房改造 。用于安置和補(bǔ)償村民的自住住房、租賃住房確權(quán)到村民名下，補(bǔ)償村集體經(jīng)濟(jì)組織的租賃住房確權(quán)到村集體經(jīng)濟(jì)組織名下。

租賃住房參照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）建設(shè)并配套生活服務(wù)設(shè)施老房改造 。宿舍型租賃住房建筑內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)增加公用廚房、文體活動、商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)寬帶、日用品零售、快遞收取等服務(wù)空間；房間內(nèi)應(yīng)加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應(yīng)設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接入點(diǎn)；可設(shè)置衛(wèi)生間、洗浴間和起居室。住宅型租賃住房按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》建設(shè)配套設(shè)施，當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)配建配套設(shè)施的最小規(guī)模時，宜與相鄰居住區(qū)共享教育、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施。租賃住房應(yīng)設(shè)置機(jī)動車停車位，并預(yù)留電動汽車、電動自行車充電設(shè)施空間。

租賃住房宜由村經(jīng)濟(jì)組織、村選聘專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)或者以住房投資入股組建租賃企業(yè)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化經(jīng)營，并按《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號）等支持政策享受減按1.5%計(jì)算繳納增值稅的優(yōu)惠老房改造 。村民按委托約定收取規(guī)?；?jīng)營的租賃住房租金，由受托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營和管理責(zé)任義務(wù)。

村民自住住房、租賃住房不宜自行散租老房改造 。因住房散租由業(yè)主自行負(fù)責(zé)房屋安全、維修維護(hù)和治安消防等責(zé)任，難以提供健全的住房租賃配套管理服務(wù)，且當(dāng)應(yīng)按照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》履行租賃備案義務(wù)、按照《房產(chǎn)稅暫行條例》《個人所得稅法》等稅法規(guī)定按章納稅，不能享受住房租賃相關(guān)政策支持、稅費(fèi)優(yōu)惠，存在著經(jīng)營管理不經(jīng)濟(jì)，在實(shí)際操作中，極易出現(xiàn)散、亂、差和治安消防空白點(diǎn)、租賃糾紛頻發(fā)現(xiàn)象。

（五）復(fù)建安置區(qū)租賃住房如何配置老房改造 ？

復(fù)建安置區(qū)用于集中建設(shè)集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于村民、村集體回遷住宅建筑面積的20%，倡導(dǎo)多建設(shè)集體宿舍、單間宿舍老房改造 。

個人產(chǎn)權(quán)和集體產(chǎn)權(quán)的租賃住房宜整體市場化運(yùn)營，經(jīng)認(rèn)定為保障性租賃住房后，計(jì)入本項(xiàng)目保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)量老房改造 。

舉例2：某區(qū)某村城中村改造規(guī)劃建設(shè)復(fù)建安置純住宅（不含住宅公服配套建筑面積）30萬平方米、出讓用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面積）40萬平方米，則：一是按照除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積不低于10%的比例應(yīng)當(dāng)建設(shè)保障性住房4萬平方米（保障性住房的總建設(shè)量），其中5%即2萬平方米為本項(xiàng)目確保建設(shè)量應(yīng)當(dāng)相對集中建設(shè)，另外的5%即2萬平方米為本項(xiàng)目統(tǒng)籌建設(shè)量；二是按照復(fù)建安置純住宅規(guī)劃建筑面積不低于20%的比例應(yīng)當(dāng)集中建設(shè)租賃住房不少于6萬平方米（租賃住房的集中建設(shè)量）、實(shí)際集中建設(shè)租賃住房6.6萬平方米（占全部復(fù)建安置純住宅規(guī)劃建筑面積的23%），集中建設(shè)的租賃住房全部整租經(jīng)營且被認(rèn)定為保障性租賃住房，6.6萬平方米>2萬平方米，則本項(xiàng)目保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)量2萬平方米視為完成老房改造 。

（六）在哪個環(huán)節(jié)明確配置保障性住房和租賃住房比例要求老房改造 ？

在組織編制和審查城中村改造城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、城中村改造方案時，應(yīng)明確配置保障性住房、復(fù)建安置區(qū)租賃住房的原則性要求老房改造 。改造方案實(shí)施時，應(yīng)當(dāng)落實(shí)城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃要求，進(jìn)一步細(xì)化保障性住房、復(fù)建安置區(qū)租賃住房的具體配置方式、類型、布局、工期以及接收主體等事項(xiàng)。

（七）規(guī)劃建設(shè)保障性住房和配置租賃住房比例要求如何落實(shí)老房改造 ？

通過規(guī)劃、用地、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收各環(huán)節(jié)審驗(yàn)把關(guān)落實(shí)老房改造 。

具體來說，一是經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃和改造方案中涉及規(guī)劃建設(shè)保障性住房和復(fù)建安置區(qū)配置租賃住房的地塊，規(guī)劃和自然資源行政主管部門在出具規(guī)劃條件、簽署土地出讓合同、審查設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)注明規(guī)劃建設(shè)保障性住房和復(fù)建安置區(qū)配置租賃住房要求；二是建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位及施工圖審查機(jī)構(gòu)，在編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件及施工圖審查環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵從項(xiàng)目實(shí)施方案和規(guī)劃條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可明確的配置保障性住房和租賃住房要求開展相應(yīng)的設(shè)計(jì)及審查工作；三是核發(fā)施工許可證時，把關(guān)施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定要求提交；四是組織竣工聯(lián)合驗(yàn)收時，在規(guī)劃條件核實(shí)中應(yīng)對配置保障性住房和租賃住房是否符合規(guī)劃條件要求進(jìn)行審驗(yàn)，在質(zhì)量竣工驗(yàn)中對是否符合施工圖審查合格文件進(jìn)行審驗(yàn)，對違規(guī)情況一票否決老房改造 。

（八）已審議通過的城中村項(xiàng)目是否執(zhí)行新規(guī)定老房改造 ？

本意見公布實(shí)施前，已經(jīng)審議通過的城中村改造城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、改造方案，鼓勵按照本意見相關(guān)規(guī)定修改完善規(guī)劃建設(shè)保障性住房和租賃住房配置相關(guān)內(nèi)容，并由城中村改造項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府依法依規(guī)組織履行決策、變更手續(xù)；難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施老房改造 。

采寫：新快報(bào)記者 王彤

編輯：趙靜明

校對：任倩妮

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